買二手房學會如何跟房東、中介“斗法”

買房是人生大事，想要花少點錢買套滿意的二手房，除了選對房源之外，還要學會與賣方和中介公司斗智斗勇，進行“較量”。本期欄目就為大家盤點二手購房者如何與賣方和中介公司斗智斗勇的“招數”，希望能夠幫助到有意向購買二手房的網友。
學會三招與中介斗

看房至少要白天晚上各看一次

中介工作人員白天帶你去看房子，或許周邊沒什么噪音，但是晚上樓下的夜宵店開業之后，那就難保證了；中介工作人員晚上帶你去看房子，或許朦朧中各方面都挺好，但是白天再看就難說采光好不好。所以在你決定買下某套房子之前，至少要看兩次，白天看一次，晚上看一次。白天光線充足，能夠看清楚房子的真正面目、真實“年齡”，而且可以了解到房子各個方位的采光如何。而晚上看房則主要考察周邊有沒有噪音，小區的入住率如何等等。多看兩次，順便也可以考察一下不同時段的交通、周邊環境等情況。

當然，中介往往會說，要看房很麻煩，業主不同意或者租客不愿意配合，看一次沒什么問題就算了。此時，你一定要堅持，因為道理很簡單，如果你買下了這套房子，以后你要住在這里，短則五、六年，長則二、三十年，不看清楚、聽清楚，以后后悔就來不及了。

中介傭金要巧講價

在二手房買賣中，中介傭金并沒有明確的收費標準，不過近年來在惠州中介行業中，一般都是要求收取交易總額的3%作為中介傭金，不管是買家出，還是買賣雙方共同承擔都一樣。不過買過二手房的人都知道，其實中介傭金并不是不能講價的。中介公司促成一筆交易的直接成本并不高，為了促成交易，沖業績，不少中介公司都寧愿在中介傭金上稍作讓步，所以在購買二手房時一定要和中介公司就傭金進行砍價。

也許你會覺得這樣砍價不尊重中介人員的勞動，但你要知道3%的傭金動輒數萬元，這可能是你好幾個月的工資，所以砍價的空間仍然存在；或許中介人員會說他們是大公司，公司規定中介費不能講價，那你就要堅持；或許中介人員會說，不要那么在意中介傭金，他們可以幫你跟業主講價，這樣一下子就可以省幾萬元，更劃算，但你要清楚，傭金砍價和房價砍價是兩碼事，兩個價錢都要砍，而且你要知道中介人員說幫忙講價或許只是“畫餅”。

業內人士表示，中介傭金能夠砍價到總房價的2%是比較合理的，如果口才好或者運氣好也有可能砍到1.5%。所以購房者要大膽砍價。

此外，中介傭金不要一次性付清。中介公司可能會要求你先付中介傭金，即使這樣也要分階段支付，并且要在合同里面約定，不要一開始便全部支付了，那樣的話就很難保證你在后續工作中能夠得到優質的中介服務。

按揭自己跑可省數千元

大部分的二手房購房者因為工作忙碌或者為了省心，按揭的手續都是委托中介公司去辦理的。但是如果你想節省幾千元的話，自己去銀行辦理按揭手續也是可以考慮的，按照銀行貸款部門的要求和指引一步步來，其實也并不需要耗費很多時間。

四招斗賣方

這房源真的很搶手嗎？

隨著樓市的逐漸回暖，近期商品房和二手房的成交量確實明顯增加。當你去看某一套二手房時，中介總會告訴你這套房子很搶手的，要的話要抓緊；賣方也會告訴你，這兩天有好幾個人來看了，有一個基本上確定要買了，就看你們誰先給定金咯。

的確，現在的樓市升溫了不少，不過在中介人員和賣方的嘴里，不管是過去、現在，還是將來，你看的每套房都是很搶手的，再不下定金、簽約，絕對會沒有了。所以你就要保持清醒的頭腦，問自己：憑什么那套房子這么搶手？有時候也不妨學學阿q，告訴自己買房子是講緣分的，如果說因為你一念之差、猶豫半刻房子就讓人搶走了，那只能證明那套房子與你無緣。既然如此，又何必強求呢？有這樣的平常心自然就不著急了，這樣才不會輕易被中介人員忽悠。

下定金最好選資金托管

房子看好了，要下定金的時候要考慮清楚，尤其是要弄清楚定金和訂金、誠意金的區別，分別意味著什么。另外，要考慮錢是直接給業主還是如何處理？有沒有簽下關于定金的合同？如果可以的話最好選擇第三方機構進行資金托管。

值得注意的是，目前惠州的二手房交易，房產協會、銀行和部分中介公司都可以提供第三方資金托管的業務，從定金開始到所有款項都可以選擇資金托管。也許中介和業主會說太麻煩，又或者說這樣就不能逃稅了，但與資金安全相比，哪個更重要呢？

此外，在支付房款上最好選擇分批支付，一般簽約當日要給30%的首付，貸款審批通過或者取得新的房產證時支付剩余大部分，保留五千到一萬元待到交房時，確認沒問題，并在物業過戶時扣費后再支付。

要學會深藏不露

當你看中一套房子的時候，一定要學會深藏不露，不要讓中介人員和賣方知道你很喜歡這套房子，一旦被他們知道了，中介人員就會催你，給你施加壓力；而賣方則會咬住價格不放松，這樣子對于后續的講價等環節就會被動很多。

當然，如果中介人員是有誠信的，那么讓你早點下決定也不見得是壞事。但問題是，大多數中介人員催你是不想讓你考慮太久，想清楚房子有哪些問題。所以讓賣方和中介知道你很喜歡這套房子，有害而無益。

合同條款要仔細研究

在合同里面經常會有一些括號備注，又或者是有一些比其他正文字體要小一點的文字，這些你可能注意不到的細節往往是關鍵。所以，在簽約的時候，一定要仔細研究合同的每一條條款，哪怕是耗上一天、兩天的時間，也一定要把每一個字都讀清楚、弄明白，多問幾句，多一些質疑。不要以為這樣會丟人，這是為自己好。如果有朋友做律師或者熟悉法律知識的，簽合同的時候盡量帶上他，可以幫你省很多心，而且還可以規避很多風險。